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丈夫擅自出租房屋,租赁协议有效吗?

2019-10-18    作者:郝萍律师
导读:【基本案情】陈某与妻子王某在婚内购买了一处住房,房产证所载房屋所有权人是陈某和王某。夫妻住在另一处房产之中,并未住在涉案房产之中,近期因夫妻感情不和,女方向法院提起了离婚诉讼。在此期间,丈夫陈某在未和妻子王某商量的...
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【基本案情】

陈某与妻子王某在婚内购买了一处住房,房产证所载房屋所有权人是陈某和王某。夫妻住在另一处房产之中,并未住在涉案房产之中,近期因夫妻感情不和,女方向法院提起了离婚诉讼。在此期间,丈夫陈某在未和妻子王某商量的情况下,将房产擅自出租给自己的朋友吴先生,以自己一方的名义与吴先生签订租赁协议,约定租期为十年,房租交给陈某,其妻子王某一直不知情。该租赁协议履行3个月之后,一次偶然的机会,妻子王某发现房屋被出租,找到吴先生,对吴先生说房屋的出租自己并不知情,请吴先生搬离该出租房。请问:吴先生与陈某签订的租赁协议有效吗?

【几种观点】

该案的焦点问题是房屋租赁协议是否有效,有三种不同的观点:

观点一:租赁协议有效。理由是陈某的行为属家事代理,根据婚姻法及其解释,夫妻双方具有家事代理权。吴先生为善意第三人,王某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

观点二:租赁协议有效。理由是陈某的行为构成表见代理。

观点三:租赁协议无效。理由是陈某属无权代理,且未经王某追认同意,所签协议不是王某的真实意思,对王某不产生法律效力。

【律师评析】

一、陈某的行为是否为日常家事代理?

《婚姻法》第十七条及《婚姻法解释(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说,夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类,第一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产,任何一方可以决定。第二类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的,则需要夫妻双方协商一致,原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益,该条第二项规定了他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

本案中房屋租赁行为不属于日常生活需要处理夫妻共同财产,不适用夫妻互为代理。夫妻间有权代理的仅是于婚姻共同生活期间的家庭日常事务,其范围主要包括:维持共同生活的费用;抚育子女的费用;家庭成员所需的医疗费用;其它日常生活所需的费用。在日常生活需要的范围内,夫妻行使家事代理权,任何一方可以决定。

本案,陈某与王某共同财产系房屋,属不动产。对其出租长达10年时间,其行为显然不属于日常生活需要处理夫妻共同财产,而属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理的行为,理所当然夫妻之间不适用相互代理,任何一方不可以独自决定。

二、本案吴先生是否属于善意第三人?

就本案来说出租房产已经进行了产权登记,明确其为夫妻共有财产,依不动产公示原则,即使吴先生对此房屋为其夫妻俩共有财产的事实不知情,也应推定其知情,足以对抗第三人。其次,作为陈某的朋友吴先生知道陈某正处于离婚过程中,却与其中一方签订租赁协议,显然不是不知情。另外,第三人在与夫妻一方从事非日常生活范围内的重大财产交易时要注意夫妻双方是否取得一致意见,即赋予了第三人的注意义务。但吴先生未尽到此义务,主观和客观上均存在过错。

三、陈某的行为是否构成表见代理?

依《合同法》第四十九条规定,所谓表见代理,是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订协议,如果相对人有理由相信其有代理权,那么相对人就可以向被代理人主张该协议效力,要求被代理人承担协议中所规定的义务。构成表见代理要满足以下条件:一是行为人并没有获得被代理人的授权就以被代理人名义与相对人签订了协议。二是协议的相对人在主观上必须是善意的、无过错的。如果相对人不经审查或未尽合理注意就相信行为人有代理权并与其进行交易,此时相对人就属于有过错,表见代理不成立,相对人则无权要求由被代理人承受法律后果。

 本案,租赁房屋为陈某与王某夫妻俩共有,在租赁协议上,陈某在出租方只签了自己的姓名,因而不构成以王某的名义签名订立房屋出租协议。其次,张某的行为明显存在过错。因为在协议签订前,吴先生应当对所租房屋相关情况进行了解,在明知陈某在离婚过程中,还与陈某签订租赁时间长达10年的租赁协议,其行为显然不当。再次,所租房屋经过房管部门确权登记,王某为房屋共有人已经公示,当推定相对人吴先生知道或应当知道所租房屋为陈某与王某夫妻俩共有。故,对此房屋租赁协议陈某的行为不构成表见代理,吴先生无权向王某主张协议效力。

四、该租赁协议应属无效

综上,依《合同法》第四十八条的规定,租赁协议未经王某追认,对王某不发生法律效力。依《民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十五条的规定和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定,基于吴先生非善意第三人,陈某未经王某同意将该房屋租赁给吴先生,侵犯了王某对该房屋的共有权利,陈某与吴先生签订的租赁协议依法应确认无效。


  • 郝萍律师办案心得:我热爱律师职业,但我更明白律师应当均衡承担其在法治社会的功能。他不仅要通过辩护、代理等活动来体现法律的公正,而且要在化解社会矛盾的过程中运用法律,维护社会稳定,以彰显律师作为法律工作者的社会价值。

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郝萍律师,北京金尚律师事务所主任,执业期间办理过大量民商事案件,并担任多家企事业单位常年法律顾问。一直致力于为广大客户提供最优质的法律服务,以行业最高标准为您保驾护航。

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